Pana spre mijlocul veacului al XIV-lea, Marele Palat imperial nu mai slujise decat in rare ocazii la celebrarea ceremoniilor. Mai apoi fusese lasat in parasire. Prin anul 1350, caii, catarii si vacile pasteau in gradinile sale, iar femeile veneau sa spele rufe in fialele vastelor sale curti. In 1422, florentinul Buondelmonte nu mai vazu aici decat ruine.
Paleologii, mai mult inca decat inaintasii lor din familia Comnenilor, preferara palatul Blacher-nelor, pe care il modificara si il amenajara. Lor li se datoreaza cel putin cele doua etaje ale palatului cunoscut in chip traditional sub numele de palatul lui Constantin Porfirogenetul, sau Tekfur Serai, ai carui pereti sunt impodobiti cu placi purtand monograma lor. Parterul boltit, care da spre curte prin doua deschideri geminate, cu arcade, s-ar putea sa fi fost construit in secolul al XII-lea, daca nu chiar in al X-lea: zidurile sunt din asize de blocuri de piatra alternate cu trei straturi de caramizi, dupa tehnica prevalenta in aceasta epoca. Regasim acelasi apareiaj si la fatadele etajelor, dar cu o bogatie de ornamente caracteristica epocii Paleologilor. Deasupra ferestrelor se afla cate doua arhivolte in retragere, la care boltarii de marmura colorata alterneaza cu caramizi grupate cate trei.
Suprafetele dintre ferestre contin ornamente ceramoplastice in care domina romburile, alaturi de rozete sau motive in tabla de sah. La acestea se adaugau incrustatii de faianta. Fiecare etaj constituie o singura sala. Al doilea era prevazut si cu o capela cu absida. Fatada aceasta frumoasa, cu numeroase ferestre armonios randuite, vesteste palatele din Renasterea florentina, dar cu mai putina regularitate si severitate. Daca deschiderile de la primul etaj corespund cu cele de la al doilea, nu la fel se intampla si cu cele de la parter.
Apareiajul in rustica al palatelor florentine va raspunde unui gust al volumului si al monumentalitatii foarte deosebit de predilectia pe care Constantinopolul o manifesta in acea vreme spre efectele pitoresti de policromie care, in stralucirea luminii, tindeau sa dizolve forma arhitecturala in spatiul ambiant. Palatele florentine vor avea mai mult infatisarea unor robuste fortarete militare cu forme bine conturate.
Dar la Constantinopol nu s-au mai cladit atunci mari constructii imperiale, asa cum se intimplase in veacurile anterioare. Ca un semn al timpurilor, aristocratii din capitala si principii din teritoriile marginase vor fi aceia care isi vor construi resedinte noi. Retras in 1330, dupa ce cazuse in disgratie, la manastirea Chora, Teodor Metohites, fost mare logothet al lui Andronic al II-lea, a cantat intr-un poem mandra infatisare si agrementele palatului pe care il avusese la Constantinopol si care fusese distrus de populatie atunci cand Andronic al III-lea il osandise la surghiun in 1328. Canale speciale aduceau aici apa din abundenta.
Curgand in raulete prin gradinile cu " pajisti vesele si minunate ", sau adunata in rezervoare sub lespezile care pardoseau incaperile, apa "alunga prin racoarea ei arsita verii". Ea alimenta de asemenea o piscina interioara si, in afara, fantanile destinate locuitorilor din vecinatate, in sfarsit, resedinta avea un paraclis propriu inconjurat de " gratioase porticuri alcatuind un fel de cununa a carei stralucire era o bucurie a ochilor".
La Niceea, Arta, Trapezunt, Mistra se ridicara palate princiare. Dintre acestea cel mai bine Mistra. Palatul Paleologilor pastrat, desi era cel mai putin insemnat, este palatul de la Mistra. In partea de nord a pietei orasului, pe o terasa care domina cartierul Brontochion, s-au construit mai intii, fara indoiala de catre primii strategi, o cladire rectangulara (A) si ceva mai departe bucatariile (B) cu rezervoarele lor de apa la subsol. Aceste constructii au fatade severe, strapunse de rare ferestre lanceolate, dupa moda occidentala.
Apoi, primii despoti din familia Gantacuzinilor legara aceste doua corpuri de cladiri cu un al treilea (Gamma) si ridicara in prelungirea lor, la vest, o resedinta cu doua etaje (Delta), care avea mai multe incaperi si era precedata la nord de un portic ce dadea spre orasul de jos si spre raul Eurotas. In sala centrala de la primul etaj s-a amenajat o capela. In sfarsit, despotii din familia Paleologilor (incepand din anul 1383) ridicara la vest de piata orasului, in unghi drept cu aripa precedenta, o cladire mare cu trei etaje, pe fatada careia se intindea la est un portic lung cu doua etaje, a carui platforma superioara forma un balcon dinaintea vastei sali a tronului, ce ocupa toata latimea edificiului.
Ferestrele acestei sali au arcuri ogivale trilobate. In mijlocul fatadei inainteaza in consola nisa tronului, deasupra careia se afla insemnele Paleologilor. Partea de sus a zidurilor era strapunsa de mici ferestre rotunde ("ochi de bou"). Desi utilizeaza elemente apusene, aceasta fatada este insufletita de un gust al decoratiei propriu epocii Paleologilor. Pana la sfarsitul sau, arta bizantina a ramas sensibila la farmecul culorii.
